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內容來自sina新聞

廣東三城困守限購 珠海或將棄守



南都制圖:何欣

  房地產"後限購"時代來臨。目前,全國堅守限購的隻有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,以及珠海和三亞兩個有投資需求的"宜居"型城市。而堅守限購的城市隨時可能再減一員,目前珠海就被傳將放松限購。昨日,南都記者采訪珠海市住房和城鄉規劃建設局副局長、黨組成員朱存文獲悉,珠海市確實正在研究關於限購政策的問題,根據珠海的住宅發展、建設情況做研究後,如有結果會公佈,但"現在還不好說"。多位珠海當地房企有關負責人告訴南都記者,珠海這幾年樓市有一定投資需求,有放松限購的可能。而珠光集團有關負責人向南都記者表示,目前沒有收到準信,應該說明還沒到非放松不可的程度。

  珠海市統計局月度報告顯示,今年1-8月,珠海樓市交易相對平淡,全市商品房銷售面積同比降15.4%,房地產待售面積則同比升4.8%。

  中原所監測的全國40個重點城市數據顯示,9月前21日的成交整體較建地貸款台南將軍建地貸款8月同期降3%,其中二線城市降8%。

  珠海多次被傳"松綁"

  事實上,這並不是珠海第一次被傳放松限購、限貸的"雙限"。但珠海住建局從未發出相關官方文件。有消息稱,珠海放松限購已獲得廣東省政府同意。昨日,南都記者采訪珠海市住房和城鄉規劃建設局副局長、黨組成員朱存文獲悉,珠海沒有向省提交有關放松限購的申請請求,也沒有拿到政府批準,不需要走這個流程。

  不過,珠海住建局承認"正在研究關於限購政策的問題"。主要考量依據是,"看珠海的住宅發展、建設情況做研究"。朱存文表示,一旦住建局研究給出明確結果會進行公佈。關於具體時間表,則直言"現在還不好說"。

  近日,廣東省房地產協會召開會議,分析瞭全省房地產形勢,稱大勢影響之下,為房地產健康發展,珠海市應該退出限購、限貸政策,廣州、深圳可以逐步有序地退出限購限價政策。目前,廣東省還有廣州、深圳和珠海三地實行限購。

  作為二線城市,珠海的房價一直可以說穩中微漲。為瞭穩定市場,珠海市早在2011年11月1日就開始實行限價限購的"雙限"政策,也是全國首個推行樓市"雙限"的城市。但今年以來,珠海房地產形勢也受到大勢影響,不僅成交持續低迷,土地市場也略顯冷清。

  據珠海市統計局月度報告顯示,今年1-8月,珠海市的樓市交易相對平淡,全市商品房銷售面積為179.23萬平方米,同比下降15.4%,但降幅環比收窄0.6個百分點。房地產待售面積為170.91萬平方米,同比上升4.8%。另外,8月珠海住宅投資同比增長27.94%。

  從去庫存速度看,截取7月數據發現,珠海去化周期約為14.7月,同時上半年累計去化率為25%,達到瞭近兩年的最低水平。

  數據意味著,相對於較為平穩的需求和緩慢的去化速度,珠海房地產的庫存偏多,房地產加快去化的壓力非常之大。

  目前,全國堅守限購的隻有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,以及珠海和三亞兩個有投資需求的"宜居"型城市。由於房地產市場低迷,庫存去化壓力較大,不少房地產業內人士預計,樓市限購可能很快退出歷史舞臺。

  "珠海沒有必要和一線城市站在一起,實際上和全國總體情況比,珠海自身市場的情況已經比較穩定,樓價也沒怎麼上漲。政策跟著全國大勢走是很有必要的。"中原地產項目部總經理黃韜昨日接受南都記者采訪時表示。

  開發商觀望

  昨日接受南都記者采訪的數傢華南大型開發商均表示,沒有收到放松限購限貸的有關消息或風聲。

  珠光集團有關負責人告訴南都記者,珠海房地產市場總體上應該是比較穩定,也有投資性需求。但現在還沒有正式走到要放松限購限貸的那一步。珠海市橫琴匯基投資有限公司副總裁官海京則預測,"2014年珠海極有可能取消限購限價"。

  還有珠海業內人士預計,珠海政策很可能還會參照北上廣深等一線城市,繼續觀望。珠海房地產業資深人士程廣平就分析稱,今年的低迷是受全國大環境影響,如果能夠取消限購,會給市場註入較大的信心。

  但是,珠海房地產市場已經不容樂觀,"等不及"瞭。上半年成交量一路下跌,7月出現年度首次房價下跌。目前,珠海市住宅均價已達1.33萬元/平方米,在全國百城房價中排名第11,在廣東省主要城市中排名第三。

  不活躍的還有土地市場。上半年珠海市土地收入同比下降達22.29%,七八月土地收入也基本依靠橫琴新區的收成。

  黃韜對南都記者稱,從這幾年珠海整體的發展來看,從參考全國的指標,以及房地產開發利潤的增長來看,珠海都是一個平穩的市場,並沒有很明顯的利潤增長點。所以珠海放開限購的必要性還是有的。

  "珠海限購政策影響不會很大,因為珠海限購的范圍隻在市區,大片周邊區域並沒有限購政策,西區也隻是限價,現在西區也還沒達到政策規定的11285元/平方米的標準,所以說珠海的限購政策其實是名存實亡的。"昨日,一位珠海房地產業內資深人士向南都記者介紹稱,預計未來珠海的房價還是會繼續走高,尤其是橫琴新區會吸引高端人才流入,推高房價。

  松綁限購效果或有限

  目前全國各大城市仍然執行限購政策的,僅剩北上廣深四大一線和珠海、三亞兩個有環境優勢的"宜居"型城市。而從不少新近取消限購政策的城市的反應來看,放松限購,並沒能如願刺激房地產上漲。

  不少房地產業內人士認為,總體來看,房地產已經由過去長期以來的"賣方市場"進入"買方市場",且這種狀況已經難以回頭。以珠海為例,黃韜對南都記者分析稱,就算珠海放開瞭限購,估計樓市也不會出現很大的變動,因為市場的供需狀況總體穩定,局部還有供大於求的現象。

  世邦魏理仕有關高層就此向南都記者分析認為,政策調整會在短期內影響持有觀望心態的人群,但中長期看,左右不瞭房地產發展的長期趨勢。如果需求自身並沒有大幅增長,供過於求的主調沒變的話,行政政策的作用還是有限。

  放松房貸是關鍵

  同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者表示,限購政策可能影響不會很大,金融、信貸政策才起關鍵作用。中原地產、中投顧問等多傢機構也分析稱,松綁限購作用還在其次,關鍵是貨幣政策的影響。行業更為需要的是,進一步放松貨幣政策,讓銀行大力支持住房信貸。

  "真正需要調整的還沒有行動。對於真正的剛需,第一次買房的人,如果將首套房首付比例,從現在的三成降至兩成,對這些剛需群體才是實質性的幫助。"一位華南大型房企內部人士昨日向南都記者表示。

  方圓地產首席分析師鄧浩志對南都記者稱,就拯救順序看,首先應該扶持首套,然後才是二套。種種市場消息也表示,市場對房地產政策的松綁"太渴望"。

  對於珠海而言,廣東省戶籍2胎房子利率多少免費諮詢試算開放政策可能助推其限購加快取消。黃韜認為,戶籍加快放開將使買房人對於城鎮的居住需求更加順利,城鎮化速度會隨之加快。總體上對房地產市場的影響是長期利好,釋放積極的、鼓勵性的人口導入信號。這個內因會催促珠海松綁限購的腳步。

  南都記者陳琳琳



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/08274478794.shtml

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